Intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025, cunoscută în spațiul public drept „Legea Nordis”, marchează una dintre cele mai importante reforme din ultimii ani în domeniul dreptului imobiliar. Noile prevederi urmăresc să consolideze protecția cumpărătorilor de apartamente aflate în faza de proiect și să impună dezvoltatorilor imobiliari obligații mult mai stricte privind calitatea construcțiilor, transparența financiară și siguranța juridică a tranzacțiilor.
Potrivit analizelor realizate de Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, legea introduce reguli clare privind forma și publicitatea promisiunilor de vânzare, utilizarea avansurilor în conturi bancare distincte, precum și procedurile de preapartamentare, reducând riscurile asociate insolvenței, întârzierilor sau proiectelor nefinalizate.
Promisiuni de vânzare și apartamente viitoare: formă autentică și înscriere în Cartea funciară
Un prim pilon al reformei îl reprezintă reglementarea promisiunilor de vânzare pentru apartamentele viitoare. Legea nr. 207/2025 impune ca promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare care au ca obiect unități individuale într-un condominiu viitor sau locuințe individuale viitoare să fie încheiate exclusiv în formă autentică, la notar.
Notarul public are obligația de a solicita notarea promisiunii în Cartea funciară fie în aceeași zi în care este autentificat actul, fie cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Notarea devine astfel o condiție esențială pentru validitatea și opozabilitatea promisiunii. În practică, acest mecanism protejează cumpărătorul în situații critice, cum ar fi declanșarea procedurii insolvenței dezvoltatorului sau apariția unor litigii asupra imobilului, pentru că drepturile sale sunt deja „vizibile” în sistemul de publicitate imobiliară.
Legea reglementează și convențiile de rezervare: acestea pot fi încheiate pentru maximum 60 de zile, iar sumele plătite nu pot depăși 5% din prețul imobilului. Orice sumă care depășește acest plafon este sancționată cu nulitatea absolută a convenției, conform art. 22 alin. (5). În cazul în care dezvoltatorul este în culpă exclusivă, acesta are obligația să restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.
În paralel, legea subliniază importanța documentației tehnice și juridice corecte: obținerea avizelor, efectuarea recepțiilor și predarea cărții tehnice a construcției către proprietar devin obligații esențiale ale dezvoltatorului. Aceste elemente condiționează stabilitatea viitorului titlu de proprietate și pot avea un impact decisiv atunci când intervin blocaje precum litigii, datorii sau proceduri de insolvență.
Cont bancar separat pentru avansuri și reguli stricte de utilizare
Un alt element central al Legii Nordis este protecția avansurilor plătite de cumpărători. Avansurile achitate în baza promisiunii de vânzare-cumpărare trebuie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv proiectului pentru care s-au încasat sumele, conform art. 22 alin. (6)–(7) din lege.
Utilizarea fondurilor din acest cont este strict limitată: sumele pot fi folosite doar pentru dezvoltarea proiectului și numai cu aprobarea persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, prin aplicarea ștampilei „bun de plată”. Legea stabilește și limite procentuale clare: până la 25% din preț poate fi folosit pentru partea de rezistență a construcției, iar după finalizarea acesteia, până la 20% din preț pentru partea de instalații.
Deturnarea avansurilor către alte destinații decât cele prevăzute de lege este interzisă și poate fi sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu întrunește elementele unei infracțiuni. Scopul este de a preveni situațiile în care fondurile încasate de la cumpărători sunt folosite pentru alte proiecte sau pentru acoperirea unor datorii curente, ceea ce crește riscul intrării în insolvență și pune în pericol atât finalizarea construcției, cât și recuperarea banilor.
Atunci când dezvoltatorul nu respectă obligațiile legale sau apar indicii serioase privind iminenta insolvență, cumpărătorii pot apela la instanță pentru a solicita o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1.669 Cod civil. Acest instrument permite protejarea drepturilor cumpărătorului înainte ca situația financiară a dezvoltatorului să se degradeze și mai mult.
Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare pentru unități viitoare
Preapartamentarea devine o procedură-cheie pentru apartamentele vândute „pe planșetă”. În baza art. 26 alin. (9)–(11) din Legea cadastrului nr. 7/1996, preapartamentarea se realizează pe baza unui act autentic întocmit în temeiul documentației cadastrale recepționate de OCPI, care are la bază autorizația de construire.
Prin această operațiune se deschid cărți funciare individuale pentru toate unitățile viitoare ale condominiului, fiecare fiind marcată cu mențiunea „bun viitor”. Dacă proiectul suferă modificări ulterioare în privința numărului sau configurației unităților, actualizarea cărților funciare se face printr-un nou act autentic. Acordul promitentului cumpărător este necesar doar dacă se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității viitoare.
Apartamentarea definitivă și actualizarea cărților funciare cu situația finală intervin abia după semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și emiterea certificatului de atestare. Până la acest moment, dezvoltatorul are obligația de a asigura coerența între autorizația de construire, documentația cadastrală și promisiunile de vânzare deja încheiate.
Totodată, cumpărătorii păstrează dreptul de a iniția executarea silită împotriva dezvoltatorului, inclusiv prin poprirea conturilor, în vederea recuperării avansurilor sau a altor sume plătite, atunci când proiectul este blocat, întârziat sau afectat de litigii.
Remediile juridice ale cumpărătorului în caz de neexecutare sau insolvență
Legea Nordis nu poate elimina complet riscurile asociate proiectelor imobiliare, dar creează un cadru mai robust de remedii juridice pentru cumpărători. În situațiile în care dezvoltatorul nu își respectă obligațiile, cumpărătorul poate apela la:
– acțiuni în rezoluțiunea promisiunii de vânzare;
– acțiuni pentru obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare (art. 1.669 Cod civil);
– inițierea executării silite, inclusiv poprirea conturilor dezvoltatorului;
– acțiuni în despăgubiri pentru prejudiciile suferite;
– formularea declarației de creanță în cadrul procedurii de insolvență a dezvoltatorului.
În cazul deschiderii procedurii insolvenței, cumpărătorul poate solicita instanței executarea promisiunii, însă legea insolvenței impune condiții stricte (art. 131): prețul să fie achitat integral sau să poată fi plătit la cerere, bunul să se afle deja în posesia cumpărătorului, prețul să nu fie inferior valorii de piață, bunul să nu fie esențial pentru planul de reorganizare, iar promisiunea să fie înscrisă în Cartea funciară, atunci când are ca obiect un imobil.
În lipsa respectării acestor condiții, cumpărătorul rămâne, de regulă, cu un drept de creanță alături de ceilalți creditori, ceea ce subliniază importanța respectării riguroase a formalităților de publicitate imobiliară și a verificării situației dezvoltatorului înainte de semnarea unui antecontract.
Concluzii: un cadru mai strict, dar care cere prudență și consultanță de specialitate
Legea Nordis 2025 aduce un pachet de garanții legislative importante pentru cumpărătorii de apartamente în faza de proiect: promisiuni autentificate și înscrise în Cartea funciară, avansuri depozitate în conturi bancare distincte, reguli clare de utilizare a fondurilor și proceduri detaliate de preapartamentare. În același timp, legea impune dezvoltatorilor un grad mai mare de responsabilitate și transparență, inclusiv prin sancțiuni semnificative în cazul nerespectării obligațiilor.
Cu toate acestea, riscul principal pentru cumpărători rămâne cel generat de insolvența dezvoltatorului. Chiar dacă există remedii legale, eficiența lor depinde de respectarea strictă a cerințelor de formă (acte autentice, înscriere în Cartea funciară, documentație completă) și de momentul în care cumpărătorul decide să își valorifice drepturile în instanță.
În acest context, atât cumpărătorii de locuințe, cât și investitorii imobiliari au nevoie de o analiză atentă a contractelor și de asistență juridică specializată în fiecare etapă a tranzacției, de la rezervare și promisiune de vânzare până la recepția lucrărilor și transferul final al proprietății.
Despre Pavel, Mărgărit și Asociații
Societatea Românească de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații acordă servicii juridice în domenii precum drept imobiliar, litigii civile și comerciale, drept societar și restructurări. Firma este menționată în clasamente și ghiduri internaționale de profil, precum Legal 500 și IFLR 1000, pentru proiecte și mandate derulate pe piața locală. Informații suplimentare despre activitatea și ariile de practică ale societății pot fi consultate pe portalul www.avocatpavel.ro.
Comentariul va fi postat dupa aprobare